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Dal 18 giugno è entrata in vigore la novità prevista per gli immobili venduti e precedentemente ricevuti per donazione.

In particolare con la Legge n 182/2025  e con l'articolo 44 si prevede di stimolare la concorrenza nel mercato immobiliare e delle garanzie, agevolando la circolazione giuridica di beni e diritti provenienti da donazione e acquistati da terzi, con conseguente maggiore semplicità e certezza dei rapporti giuridici oltre a più ampie e agili possibilità di accesso al credito in relazione ai medesimi beni ove costituiti in garanzia.

I notai commentavano la novità sottolienando l'importante semplificazione per gli acquisti immobiliari da soggetti che precedentemente li hanno acquistati per donazione. 

In sintesi dal 18 giugno 2026 è cambiata la circolazione dei beni donati poichè è scaduto il periodo transitorio previsto dall'art 44 che fa entrare per tutti gli acquisti la nuova normativa, accolta con plauso dai Notai promotori della riforma.

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Donazioni immobiliari: acquisti di terzi al sicuro dal 18 giugno

Il Consiglio Nazionale dei Notai con un comunicato del 18 dicembre scorso specificavano che, fino a prima dell'entrata in vigore della novità normativa prevista dalla legge 182/2025, se un acquirente comprava un immobile di provenienza donativa poteva correre il rischio che, dopo anni dalla firma del rogito e pur avendo pagato tutto regolarmente, gli eredi del donante originario potessero chiedergli di restituire la casa.
Secondo le vecchie regole, gli eredi esclusi dalla donazione e lesi dalla medesima nella loro quota di legittima, potevano agire (esercitando l’azione di riduzione) anche e direttamente contro i terzi acquirenti, chiedendo la restituzione del bene entro i dieci anni successivi alla morte del donatario.

Con la riforma non è più possibile far valere i propri diritti sul bene donato che è stato venduto, ma per gli eredi legittimari (coniuge, figli e – nei casi previsti- i genitori) che sono stati lesi dalla donazione non scompare la tutela: essi vantano un diritto di credito nei confronti del donatario, come già avviene in altri paesi europei.

Riepiloghiamo che dal 18 dicembre 2025 le nuove regole sono state applicate subito alle successioni aperte e alle donazioni perfezionate dopo l’entrata in vigore della legge. 

Per le successioni già aperte è entrata in vigore una norma transitoria, scaduta il 18 giugno 2026, sono rimaste in vigore le vecchie norme solo se:

• l’azione di riduzione, in caso di successione aperta, 
• o l’atto di opposizione, in caso di donazione effettuata, 

è già stata proposta o comunque viene trascritta entro 6 mesi dalla entrata in vigore della norma ossia entro il 18 giugno 2026.

Attenzione al fatto che superata questa finestra temporale, il nuovo regime è diventato valido, indistintamente, per tutte le ipotesi.

Vediamo in dettaglio l'art 44 della Legge n 182/2025 che contiene tutte le importanti novità.

Al codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

• i pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652;
• restano altresì efficaci i pesi e le garanzie di cui il donatario ha gravato i beni mobili non iscritti in pubblici registri restituiti in conseguenza della riduzione e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni, nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata,
• la riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. Le stesse disposizioni si applicano in caso di alienazione di beni mobili, salvo quanto previsto dal numero 1) del primo comma dell’articolo 2690;
• le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie per lesione di legittima. Se la trascrizione è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso diritti dall’erede o dal legatario in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda.

Donazione immobile: le tutele per i terzi acquirenti, le FAQ principali

Non è più possibile perdere la casa acquistata da una donazione dopo il 18 giugno 2026?

Non è più possibile nella generalità dei casi, poiché l'azione di restituzione contro i terzi è soppressa e convertita in un credito monetario. Tuttavia, l'immobile resta aggredibile se la domanda di riduzione è stata trascritta prima del rogito o se la donazione a monte presenta vizi di nullità radicale che scavalcano la riforma.  

Come verificare se un legittimario ha bloccato l'immobile durante la fase transitoria?

È necessario effettuare una visura ipotecaria sull'immobile e contro il donante/donatario, accertandosi che entro la scadenza del 18 giugno 2026 non siano stati trascritti atti di opposizione o domande giudiziali di riduzione.  

Cosa succede se il donatario è nullatenente e non può pagare gli eredi?

La legge stabilisce che il terzo acquirente a titolo oneroso è comunque protetto. Tuttavia, se l'alienazione è avvenuta a titolo gratuito, l'obbligo di risarcimento in denaro si trasferisce sul nuovo beneficiario nei limiti del valore ottenuto.