L'agenzia delle entrate con Risposta a interpello n 499 del 21 luglio 2021 chiarisce che in un mini condominio, l'Istante proprietario di un appartamento, può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, nota come bonus facciate, a condizione che vi sia una delibera condominiale all'unanimità che preveda l'autorizzazione ai lavori e il sostenimento della spesa solo in capo allo stesso.
L'Istante è comproprietario, insieme alla moglie, di un appartamento sito in un mini condominio composto in totale da tre unità immobiliari. L'edificio è in possesso di tutti i requisiti necessari per accedere ai benefici del bonus facciate previsti dalla legge del 27 dicembre 2019, n. 160.
Egli vorrebbe eseguire i lavori di rifacimento della facciata dello stabile con il consenso unanime di tutti i condomini, accollandosi interamente, insieme alla moglie, le spese previste per l'intervento.
L'agenzia risponde con esito positivo nel caso di delibera unanime del mini condominio che autorizza questo caso particolare.
L'articolo 1, commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di bilancio 2020), come modificato dall'articolo 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2020, n. 178 (legge di bilancio 2021), prevede una detrazione del 90 per cento per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici cd Bonus facciate.
La detrazione spetta in relazione alle «spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444».
La detrazione riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che sostengono le spese per l'esecuzione degli interventi agevolati, a prescindere dalla tipologia di reddito di cui essi siano titolari.
A tale fine, i soggetti beneficiari devono possedere o detenere l'immobile oggetto dell'intervento in base ad un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni di un condominio si fa presente che, in applicazione del criterio legale di ripartizione delle spese condominiali previsto dall'articolo 1123 del codice civile, «le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.».
L'agenzia specifica appunto che è possibile avvalersi delle detrazioni fiscali previste dalla norma agevolativa in commento utilizzando un criterio diverso da quello legale di ripartizione delle spese condominiali prescritto dal citato articolo 1123 del codice civile.
Ciò a condizione che l'assemblea dei condomini autorizzi l'esecuzione dei lavori e all'unanimità acconsenta al sostenimento delle relative spese da parte dell'Istante interessato agli interventi medesimi
Tali indicazioni sono valide anche nell'ipotesi del cd. condominio minimo ovvero di edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, per il quale risultano comunque applicabili le norme civilistiche sul condominio (fatta eccezione degli articoli 1129 e 1138 del c.c.)
Al fine di beneficiare del bonus facciate per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale. In tali casi, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
Alla luce di quanto sopra descritto l'Istante può sostenere interamente le spese previste per il rifacimento delle facciate e beneficiare, quindi, dell'agevolazione fiscale, se autorizzato da una delibera condominiale all'unanimità che preveda il diverso criterio di ripartizione delle spese.
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