A causa delle particolari condizioni sistemiche che l’economia europea sta fronteggiando, l’imprenditore, a fronte di una domanda ancora sostenuta, si trova dinanzi al nuovo problema dell’economicità dell’attività esercitata, in conseguenza dell’incidenza dei costi sui margini.
In questa situazione non mancheranno le situazioni in cui le aziende saranno costrette ad abbandonare le unità produttive meno efficienti, per tutelare l’economicità complessiva dell’impresa.
La situazione che si viene a creare è la necessità di chiudere una unità produttiva, pur continuando l’attività complessiva esercitata.
In questo contesto assumono rilevanza le condizioni del recesso anticipato dal contratto di locazione non abitativa, il cui canone può rappresentare un costo che l’azienda avrà necessità di non sostenere.
L’articolo 27, ultimo comma, della Legge 392 del 1978 prescrive che “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.
Fondamentalmente, a prescindere dalle previsioni contrattuali, la legge riserva al conduttore il diritto di recedere dal contratto di locazione stipulato, nel caso in cui ricorrano dei “gravi motivi”, dandone preavviso al locatore, sei mesi prima, con lettera raccomandata o altro strumento equivalente.
Se il caso più tradizionale, quello dell’interruzione dell’esercizio di tutta l’attività d’impresa, costituirà più facilmente un grave motivo che giustifica il recesso anticipato, con maggiore attenzione bisognerà considerare la situazione in cui l’impresa decide di dismettere una sola unità a fronte della continuazione dell’attività complessiva dell’impresa.
In questa situazione le condizioni che legittimano il recesso assumono una maggior rilevanza, in quanto è più probabile che la decisione unilateralmente presa dall’imprenditore possa essere contestata dall’altra parte del contratto.
A specificazione di quanto definito dalla norma, l’ordinanza numero 26618 della Corte di Cassazione, del giorno 9 settembre 2022, ci spiega le condizioni e le modalità di esercizio della facoltà di recesso anticipato attribuita al conduttore dalla legge.
In mancanza di più favorevoli pattuizioni stabilite tra le parti, il perno della questione è rappresentato dai “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato.
La gravità della motivazione, si sa, è un concetto assai relativo, motivo per cui i chiarimenti forniti dalla Corte a riguardo forniscono delle linee guida di una certa utilità.
Costituisce grave motivo quell’evento (o quella condizione), sopravvenuto dopo la stipula del contratto, estraneo alla volontà del conduttore, capace di rendere troppo gravosa per quest’ultimo la prosecuzione del contratto.
L’evento (o la condizione), oltre ad essere sopravvenuto dopo la stipula del contratto, dovrebbe possedere le caratteristiche dell’imprevedibilità e dell’eccessiva onerosità: la gravità dell’onere dovrebbe presentare dei profili di oggettività, non potendosi risolvere nella semplice antieconomicità dell’attività svolta nella sede.
È precisato infatti che “la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo”, quanto piuttosto deve “consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata”.
Per quanto riguarda la procedura per rendere effettivo il recesso anticipato per “gravi motivi”, la Corte di Cassazione precisa che è richiesta la trasmissione al locatore di lettera raccomandata (o altro mezzo equivalente) di recesso, con preavviso di sei mesi, sulla quale dovranno essere analiticamente indicati i “gravi motivi”, anche se non è espressamente richiesto dalla norma.
L’indicazione delle motivazioni permetterà la locatore di effettuare le opportune verifiche ed eventualmente contestare la posizione assunta dal conduttore.
Tra l’altro l’onore della prova dell’esistenza dei “gravi motivi” spetta al conduttore, il quale dovrà essere in grado di fornire idonea documentazione a supporto della sua posizione.
In mancanza dei “gravi motivi” che giustificano il recesso anticipato, il locatore può chiedere e ottenere il pagamento dei canoni residui fino a scadenza contrattuale.
Da quanto descritto si evince quanto sia ripida la strada della sopravvenuta antieconomicità dell’attività svolta nella sede al fine di ottenere il recesso anticipato del contratto di locazione, in mancanza di più gravi motivazioni.
